Mietnebenkosten Pauschale vs. Vorauszahlung
In diesem Blog-Beitrag soll es um den Unterschied zwischen der Nebenkostenpauschale und -vorauszahlung gehen.
Nebenkostenpauschale
Die Pauschale ist wie die Vorauszahlung monatlich vom Mieter zu bezahlen und wird im Mietvertrag festgelegt. Am Ende des Abrechnungsjahres erfolgt keine Abrechnung und der Mieter hat daher keinen Anspruch auf Rückerstattung von zu viel gezahlten Nebenkosten. Der Vermieter hat im Umkehrschluss keinen Anspruch auf Rückerstattung von zu wenig gezahlten Beträgen. Für den Vermieter ist die Pauschale daher ein schwer kalkulierbares Kostenrisiko. In der Praxis sollte daher ein ausreichender Puffer eingeplant sein und die Pauschale nur bei kurzfristigen Mietverhältnissen Anwendung (kleiner ein Jahr) finden.
Erhöhung der Nebenkostenpauschale
Rechtlich geregelt werden Erhöhungen im §560 BGB. Unter den folgenden Umständen ist einer Erhöhung der Pauschale möglich:
- Im Mietvertrag findet sich ein Hinweis, dass der Vermieter berechtigt ist die Pauschale zu erhöhen.
- Es muss vertraglich festgelegt sein, welche Nebenkosten durch die Pauschale abgegolten sind.
- Die Erhöhung muss dem Mieter in Textform (Brief, Fax, E-Mail) mitgeteilt werden.
- Die Erhöhung muss nachvollziehbar begründet sein. In der Praxis sollte daher mindestens eine Jahresabrechnung oder eine Preiserhöhung von seitens des Dienstleisters oder des Versorgungsunternehmens vorliegen.
Ausnahmen
Kosten für Heizung und Warmwasser lassen sich gemäß Heizkostenverordnung nur über eine Vorauszahlung abrechnen.
Nebenkostenvorauszahlung
Bei der Nebenkostenvorauszahlung findet am Ende des Abrechnungsjahres eine Verrechnung zwischen den tatsächlichen und den vorausgezahlten Nebenkosten statt. Zu viel gezahlte Beträge müssen dem Mieter gutgeschrieben werden und zu wenig gezahlte Beträge sind durch den Mieter zu begleichen. Dieses Verfahren senkt das Kostenrisiko für den Vermieter.
Erhöhung der Vorauszahlung
Rechtlich geregelt werden Erhöhungen im §560 BGB. Eine Erhöhung durch den Vermieter ist unter folgenden Umständen möglich:
- Im Mietvertrag wurde eine Erhöhung der Vorauszahlung nicht explizit ausgeschlossen.
- Es liegt eine Jahresabrechnung vor, die eine Erhöhung für das Folgejahr erwarten lässt.
- Die Jahresabrechnung entspricht den gesetzlichen Anforderungen. D. h. vor allem es wurden nur tatsächlich umlegbare Nebenkosten abgerechnet.
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